Im vergangenen Jahr liess sich mit Direktanlagen in Immobilien wieder viel Geld verdienen. Die künftige Performance der beliebten Anlageklasse steht aber zunehmend auf wackligen Füssen – Immobilien-Renditen jenseits von Gut und Böse.

Auch wenn sich die Lage am Schweizer Immobilienmarkt seit geraumer Zeit eintrübt, dürfte die Anlageklasse bei vielen Investoren noch immer über jeden Zweifel erhaben sein, dank der Immobilien-Renditen. Liefern Direktanlagen in Renditeliegenschaften doch seit etlichen Jahren positive Renditen, die durchwegs über 5% liegen, was im Vergleich zu anderen Anlageklassen sehr ansehnlich ist. Zudem machen die wiederkehrenden Erträge aus den Mieten (Netto-Cash-Flow-Rendite) einen gewichtigen Teil dieser Renditen aus. Was soll da schon passieren?

Auf den ersten Blick alles im Lot

Auch beim ersten Blick auf die diese Woche von den Beratungsfirmen Wüest Partner (gemeinsam mit MSCI) und Iazi veröffentlichten Zahlen für 2016 scheint alles beim Alten zu bleiben. Wüest Partner publizierte eine Gesamtrendite von 6,4% und Iazi eine solche von 5,8%, was sich nahtlos ins Bild der vergangenen Jahre einfügt. Auch im Vergleich mit dem Vorjahr, in dem beide Anbieter noch Renditen von 6,6% berechnet hatten, sind die Zahlen nicht besorgniserregend. Ähnliche oder sogar stärkere Rückgänge hatte es schon öfters gegeben.

Sollten sich die derzeit zu beobachtenden Tendenzen im Immobilienmarkt fortsetzen, ist jedoch ein weiteres Abgleiten der Renditen wahrscheinlich. Dies liegt an der zweiten Komponente der Gesamtrendite, der Veränderung der Immobilienbewertungen. Sie war in den vergangenen 15 Jahren stets positiv und dafür verantwortlich, dass die Gesamtrenditen jeweils über 5% zu liegen kamen. Massgeblich zurückzuführen war das einerseits auf sinkende Zinsen, die zu geringeren Abschlägen bei künftigen Erträgen führen (Stichwort Diskontierung). Andererseits orientieren sich die Bewerter auch an den bei Transaktionen gezahlten Preisen, und diese haben bekanntlich in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt.

Der Treibstoff geht langsam aus

Nun sieht es aber so aus, dass der Treibstoff für die Aufwertungen knapp wird. Die Zinsen haben sich, zumindest für lange Laufzeiten, markant von ihren Tiefstwerten wegbewegt, und auch die Preissteigerungen bei Transaktionen kommen laut Daten von Iazi mehr und mehr zum Erliegen. Am ehesten steigen sie noch bei Wohnliegenschaften, und in der Regel reagieren die Bewertungsfirmen mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung, aber die Phantasie für weitere Aufwertungen im grossen Stil dürfte erst einmal verflogen sein.

Ungemütlich kann es schnell dann werden, wenn zusätzlich auch die Ertragskomponente abzubröckeln beginnt. Und diese ist tatsächlich zunehmend unter Druck. Dies liegt vor allem am vielerorten steigenden Überangebot. Schweizweit und über alle Segmente hinweg haben die Investoren 2016 nur knapp 95% der Sollmieten realisiert. Dabei lagen die wegen Leerständen, Rabatten und Mietausfällen entgangenen Erträge um rund 10% höher als im Vorjahr.

Magere Immobilien-Renditen im Tessin

Auch die Mieten selbst sind zunehmend rückläufig. Schon länger sichtbar ist das im Gewerbebereich, und Mitte des Jahres ist mit einem Sinken des Referenzzinssatzes zu rechnen, das schweizweit den Anspruch auf eine Reduktion der Wohnmieten auslösen würde.

Wie immer täuschen Durchschnittszahlen darüber hinweg, dass es je nach Segment und Region schon jetzt deutlich schlechter aussieht. So betrug die Gesamtrendite von Geschäftsimmobilien gemäss den Zahlen von Iazi 2016 nur 4,3%, während mit Wohnliegenschaften im Schnitt 6,8% erzielt wurden. Aus regionaler Sicht lag der Kanton Freiburg mit 7,9% an der Spitze, in Zürich waren es 6,2% und im Tessin vergleichsweise magere 3,5%.

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