Immobilienfonds und -aktien haben in der Schweiz eine fast unheimlich gute Entwicklung hinter sich. Wie anfällig ist das Betongold nun angesichts der hohen Bewertungen?

Sorgenfrei anlegen in Zeiten von Negativzinsen, Brexit und einem US-Präsidenten namens Donald Trump? Kaum ein Anleger wird diese Frage mit einem beherzten «Ja» beantworten. In Tat und Wahrheit haben in der Schweiz kürzlich vier von fünf wohlhabenden Privatanlegern bei einer von der Grossbank UBS durchgeführten Umfrage zu Protokoll gegeben, dass sie die derzeitige Phase als die unberechenbarste empfänden, die sie je erlebt hätten.

Was das restliche Fünftel dazu bewogen hat, weniger besorgt zu sein, ist nicht bekannt. Zu den eher entspannten Anlegern dürften vermutlich etliche zählen, die in den vergangenen Jahren massgeblich in Schweizer Liegenschaften investierten, sei es in Form von Fonds oder Aktien der Immobilienfirmen.

Kotierte Schweizer Immobilienfonds büssten in den vergangenen 15 Jahren nur zweimal an Wert ein

Tatsächlich lassen sich nur wenige Anlageklassen finden, die über lange Zeiträume ähnlich attraktive Renditen mit zugleich vergleichsweise geringen Risiken aufweisen können. Was die Schweizer Betongold angeht, büssten sie in den vergangenen 15 Jahren nur viermal an Wert ein, die kotierten Liegenschaftenfonds sogar nur zweimal.

Seit 2014, dem letzten Kalenderjahr mit einer negativen Performance, haben die Aktien inklusive Dividenden gemessen am Real-Index pro Jahr durchschnittlich 8,7% zugelegt. Der Swiit-Index, der die Entwicklung der kotierten Immobilienfonds abbildet, brachte es – ebenfalls mit Ausschüttungen – immerhin auf 6,5%.

Deutlich besser als der Swiss-Performance-Index

Zum Vergleich: Der Swiss-Performance-Index (SPI), der die Entwicklung des breiten Schweizer Aktienmarkts misst, schnitt mit einem durchschnittlichen Wertzuwachs von 5,5% deutlich schlechter ab. Und dies, obwohl die Anleger im Vergleich zu den Immobilienanlagen höhere Risiken in Kauf nehmen mussten. Der SPI büsste 2002 und 2008 volle 26 und 34% seines Wertes ein. Die grössten Verluste verzeichneten die Immobilienaktien 2007 und 2008 mit je rund 11%, und bei den -fonds waren die beiden Rücksetzer in den Jahren 2007 und 2013 mit je rund 3% kaum der Rede wert.

Betongold als Wunderwaffen?

Sind Immobilienanlagen nun Wunderwaffen, oder etwas weniger dramatisch gefragt, was macht sie zu solch attraktiven Investments? Und wie stehen die Chancen, dass sie ihre verblüffend gute Entwicklung auch in der Zukunft fortsetzen können? Ein wichtiger Teil der Antwort liegt in ihren vergleichsweise sehr stabilen und gut prognostizierbaren Mieteinnahmen, die bei den meisten Fonds und Immobiliengesellschaften einen Grossteil der Erträge darstellen.

Diese mit hoher Zuverlässigkeit wiederkehrenden Erträge bilden die Basis für bis anhin ebenso zuverlässige Dividendenzahlungen bzw. Ausschüttungen, was insbesondere von institutionellen Anlegern wie Pensionskassen sehr geschätzt wird. Im Zuge steigender Immobilienpreise sind die Ausschüttungsrenditen in den vergangenen Jahren zwar merklich abgeschmolzen – lagen sie bei den Fonds vor fünfzehn Jahren noch bei 4,3%, so sind es heute nur noch 2,7% und bei den Aktiengesellschaften 3,6% –, angesichts der schon seit längerem oft negativen Renditen von Obligationen hat die Attraktivität aber eher noch zugenommen.

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