Käufer gesucht – Höchstes Hotel der Schweiz steht zum Verkauf

Höchstes Hotel der Schweiz sucht Millionenschweren Käufer: Ein Immobilienfonds der Credit Suisse will das Swissôtel am Bahnhof Oerlikon abstossen – und lieber in Gesundheitsbauten investieren.

Es kommt nur selten vor, dass ein Hotel in Zürich zum Verkauf steht. Und diesmal? Höchstes Hotel der Schweiz steht zum Verkauf: das Swiss­ôtel in Zürich-Oerlikon – mit 85 Metern auch 45 Jahre nach seiner Eröffnung noch das höchste Hotelgebäude der Schweiz. Und mit 347 Zimmern unter den zehn grössten des Landes.

Bisheriger Eigentümer ist ein Immobilienfonds der Credit Suisse, der sich auf solche Liegenschaften spezialisiert hat. Es ist derselbe Fonds, der Ende ­letzten Jahres für Aufsehen gesorgt hat, als er das Hotel Palace in Luzern an den chinesischen Investor Yunfeng Gao ­verkaufte. Dass man jetzt auch das Swiss­ôtel abstösst, habe mit einer «strategischen Repositionierung des Immobilienportfolios» zu tun, sagt die Credit Suisse auf Anfrage. Also mit einer Anpassung an den sich verändernden Markt.

Das Geld aus dem Verkauf von Hotelimmobilien – mit rund 60 Prozent der Schwerpunkt des Fonds – werden die Fondsverwalter nutzen, um andere Segmente zu stärken: Sie wollen Gesundheitsimmobilien kaufen, Business Apartments und Bildungscampusse.

Es ist keine fünf Jahre her, da schien ihnen das Swiss­ôtel eine lohnende Investition. Zwar gingen die Logiernächte landesweit zurück, seit sie das Haus 2012 kauften, aber in Zürich ist das Gegenteil der Fall. Zudem ist ein Fonds gegen solche Schwankungen abgesichert, weil er seine Hotels nicht selbst betreiben darf. Das tun die Betreibergesellschaften, die über langjährige Pachtverträge verfügen und auch dann Miete zahlen müssen, wenn das Geschäft einmal nicht läuft.

Höchstes Hotel – Miete von 5,5 Millionen Franken

Im Fall des Swiss­ôtel ist das die Hotel Oerlikon International AG, die dem Immobilienfonds jährlich 5,5 Millionen Franken Miete zahlt. Das sind mehr als 10 Prozent des gesamten Mietertrags, den der Fonds aus all seinen Liegenschaften erwirtschaftet, wie aus dem Jahresbericht hervorgeht. Der Bericht zeigt aber noch etwas: Im Gegensatz zu anderen Gebäuden ist der Verkehrswert des Swiss­ôtel, ermittelt von Ernst & Young, seit dem Kauf deutlich gesunken, von 127 Millionen auf 110 Millionen Franken. Und das, obwohl das Hochhaus aus den Siebzigern vor wenigen Jahren aufwendig modernisiert wurde.

Wie viel die Credit Suisse für das Swiss­ôtel verlangt, gibt sie nicht bekannt. Allerdings ist unlängst das Verkaufsangebot des österreichischen Maklers Hotelinvest aufgefallen, der ein grosses Zürcher Hotel anpries, dessen Beschreibung passt. Richtpreis: 152 Millionen Euro. Die Bank beteuert, dass ­Hotelinvest von ihrem Fonds weder ein Verkaufs- noch ein Vermittlungsmandat habe. Der Verkauf laufe exklusiv über die Firma CBRE, den weltgrössten Dienstleister für Gewerbeimmobilien.«Hotels gehen im Gegensatz zu Wohnbauten nicht weg wie warme Brötchen – und das Swiss­ôtel ist ein grosser Brocken», sagt Martin Bernhard, Marktforscher beim global tätigen Immobilien­berater Jones Lang LaSalle, der ebenfalls auf grosse Hotelverkäufe spezialisiert ist. Ausserhalb der Stadt wäre ein solcher Verkauf ihm zufolge schwierig, aber in Zürich sei der Markt relativ stabil, gerade für 3- und 4-Stern-Betriebe.

Wettbewerb wird schärfer

Der stabile Markt zeige sich daran, dass es in und um die Stadt bis zu zehn neue Hotelprojekte gebe, wodurch die Gesamtzahl der Zimmer bis Ende 2019 um fast 18 Prozent zunehmen könnte – was auch den Wettbewerb verschärft. Die Lage des Swiss­ôtel am Bahnhof Oerlikon beurteilt Bernhard als gut für Business-Kunden. Und Oerlikon selbst habe Potenzial als Geschäftsstandort. Insofern sollte sich ein Käufer finden lassen – sofern der Preis nicht überzogen sei.

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